Pierwsze zasiedlenie to prawo dotyczące zwolnienia z podatku VAT posiadaczy nieruchomości podczas ich sprzedaży przy spełnieniu określonych warunków. Definicja pierwszego zasiedlenia była przedmiotem wielu sporów prawnych oraz postępowań sądowych aż do 2019 roku, od kiedy stała się ona bardziej precyzyjna.

Definicja pierwszego zasiedlenia według ustawy

Pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania budynku lub budowli pierwszemu nabywcy albo użytkownikowi. Dotyczy to również wykorzystywania go na potrzeby własne po wybudowaniu albo ulepszeniu budowli/budynku, jeśli koszty ulepszenia stanowiły co najmniej 30% jego początkowej wartości. Przed 2019 rokiem zwolnienie z podatku VAT na podstawie pierwszego zasiedlenia dotyczyło tylko najmu i sprzedaży, aktualnie jednak prawo to zostało rozszerzone o wykorzystywanie nieruchomości na własny użytek.

Definicje pojęć pojawiających się w ustawie

Żeby właściwie zrozumieć ustawę o pierwszym zasiedleniu, trzeba poznać definicję pojęć zawartych w prawie budowlanym, których ona dotyczy.

Budynek i budowla

Budynek to obiekt budowlany stale związany z gruntem posiadający dach i fundamenty oraz wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych np. ścian czy stropu. Jednorodzinny budynek mieszkalny to z kolei obiekt stanowiący samodzielną całość konstrukcyjną. Może on być zarówno wolno stojący, jak i występować w zabudowie szeregowej albo bliźniaczej. Prawo budowlane dopuszcza wydzielenie w budynku maksymalnie dwóch lokali mieszkalnych lub mieszkalnego i użytkowego (jeśli jego powierzchnia nie przekracza 30% powierzchni budynku).

Budowla to z kolei obiekt budowlany niebędący budynkiem, który pełni określoną funkcję np. boisko piłkarskie, kino itp.

Wybudowanie i ulepszenie

Przez wybudowanie rozumie się moment ukończenia obiektu budowlanego i oddanie go do użytku, co jednak nie jest jednoznaczne z zakończeniem prac wykończeniowych w lokalu. W momencie postawienia budynku np. domu w stanie surowym w świetle prawa jest on już wybudowany.

Ulepszenie budynku to wydatki zwiększające jego wartość poprzez rozbudowę, przebudowę, modernizację czy adaptację. Aby sprawdzić, czy prawo pierwszego zasiedlenia zwolni sprzedawcę z podatku VAT, musi on zatem obliczyć początkową wartość nieruchomości oraz tą po dokonaniu ulepszenia.

Warto zaznaczyć różnicę między ulepszeniem a remontem. Remont w przeciwieństwie do ulepszenia nie zwiększa znacząco wartości budynku, a jego celem nie jest przekształcenie nieruchomości, tylko jej naprawa i przywrócenie wartości początkowej.

Pierwszy nabywca lub użytkownik

Po wybudowaniu danego budynku pierwsza osoba, która w nim zamieszka w wyniku zakupu nieruchomości będzie jego pierwszym nabywcą. W przypadku gdy chodzi np. o lokal przeznaczony na działalność gospodarczą właściciel firmy, która będzie z niego korzystać, zostanie jego pierwszym użytkownikiem.

Z użytkiem własnym mamy do czynienia wtedy, gdy pierwszym użytkownikiem danego obiektu budowlanego jest osoba odpowiedzialna za jego powstanie.

Kiedy mamy do czynienia z pierwszym zasiedleniem?

Aby dowiedzieć się, czy w razie sprzedaży danej nieruchomości obowiązuje zwolnienie z VAT, trzeba ustalić, kiedy została ona oddana do użytku oraz to, czy była ona ulepszana. Jeżeli budynek nie został w żaden sposób ulepszony lub koszt ulepszeń nie przekroczył 30% wartości budynku, to pierwsze zasiedlenie ma miejsce wraz z rozpoczęciem użytkowania go przez pierwszego nabywcę/użytkownika (wiążąca jest data rozpoczęcia zapisana w umowie).

W przypadku gdy koszty ulepszeń budynku wyniosły więcej niż 30% zasada pierwszego zasiedlenia dotyczy użytkownika, który korzysta z niego jako pierwszy już po wprowadzeniu zmian.

Ustalenie wszystkich powyższych danych pozwala na określenie czy w konkretnym przypadku można wykorzystać zasadę pierwszego zasiedlenia do zwolnienia z podatku VAT.

CKSK oferuje kompleksowe doradztwo prawne. Pomagamy naszym klientom poruszać się w gąszczu przepisów podatkowych, wybierając dla nich najkorzystniejsze rozwiązania. Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą!